住宅ローンを活用するテクニック

世の中の住宅には木造もあれば、ツーバイフォー住宅や鉄骨系プレハブ住宅に代表される準耐火構造、さらには鉄筋コンクリート住宅などの耐火構造もあります。購入予定の住宅がどんな構造なのかによっても、融資が受けられる築後年数の条件も違ってきます。
公的融資における一戸建て住宅に対する融資条件の一つに築後年数が存在します。耐火構造または高性能準耐火構造の場合には、築後25年以内(公庫融資または財形住宅融資および年金住宅融資)となっているのに対して、準耐火または木造では、築後20年以内(融資または財形住宅融資および年金住宅融資)が条件となっています。
中古一戸建て住宅の購入資金にできる〈住宅ローン〉の種類を説明します。詳細な内容に関しては省きますが住宅ローンも含めてほとんどの〈住宅ローン〉を利用することができます。

ただし、融資額の方は新築住宅に比べて低くなっており、一つの資金だけでは対応できないケースも出てきます。各種の〈住宅ローン〉をうまく組み合わせる工夫をすると同時に、ある程度の資宝金を用意しておく必要があるでしょう。
中古一戸建て等というのは、中古一戸建て住宅の他に、いわゆるタウンハウス形式の連続建てや重ね建てといった形態の共同建て住宅も、これに含まれているからです。
中古住宅購入融資が利用できる中古一戸建て住宅の条件として、次の三つがキーポイントになります。
一つは、住宅の床面積が60以上280以下だということです。
中古マンションの場合には50以上になっていますが、一戸建てでは60以上になっているのです。
第二のチェックポイントは、土地に対しでも制約があり、敷地面積が100d以上あることが条件となっています。
第三が中古住宅物件概要書または基準金利適用住宅(中古一戸建て等)調査書の判定欄が適と判定されていることです。
中古住宅物件概要書というのは、その住宅が公庫融資の対象となるかどうかをみるもので、一定の基準が定められており、基準に適合しているかどうかの調査および判定は、公庫業務登録建築士事務所が当たることになっています。
その結果、適と判定されれば、公庫の古住宅購入融資を利日することができます。また基準金利適用住宅(中古一戸建て等)調査書の方は、その住宅が基準金利通H住宅の対象となるかどうかをみるものです。
一定の基準、維持管理WHH基準および性能評価基準が調査判定されるようになっています。調査判定に当たっては、前述の公庫業務登録建築士事務所が行うことになっており、適と判定されれば、その住宅の購入に際して、公庫融資を受ける場合には、基準金利が適されます。
では、マンションのようにはじめてマイホーム加算額はありませんが、土地融資額が基本融資額として設定されています。つまり、住宅融資額+土地融資額=基本融資額となっており、それに生活空間加算額や特別加算額を加えることができます。
また、公庫の宅債券を積み立てている人には債券加算額、郵便局の住宅積立郵便貯金を積み立てている人には郵貯加算額をプラスすることができます。従来、公庫の金利は住宅の規模のみで基準金利と中間金利とに区分されていましたが、平成8年秋から住宅の質で区分されるようになったのです。
具体的には政策的にとくに誘導すべき住宅に対して最も低い金利の基準金利を適用し、それ以外の住宅に対しては中間金利を適用しようというものです。その政策的に誘導すべき住宅が、�@バリアフリータイプ、�A耐久性タイプ、�B省エネルギータイプの3タイプで、総称して基準金利適用住宅といっています。

この三つのいずれかのタイプの住宅を購入あるいは建築すれば、公庫融資において最も低い金利の基準金利が当初10年間適用されることになります。その内容のアウトラインを紹介してみましょう。
バリアフリータイプでは、�@浴室が広くなっていること、�A住宅内の階段と浴室に手すりが設けられていること、�B階段は適切な寸法で緩やかな勾配になっていること、�C床や出入口の段差がないこと、�D高齢者等の寝室と便所が同じ階に配置されていること、�E鉄筋コンクリート造の丈夫な基礎(基礎高30c以上)になっていること、�F部屋の出入口や廊下の幅が広くなっていること、などです。耐久性タイプ(木造住宅の場合)では、�@基礎は一体の鉄筋コンクリート造で高さが40c以上になっていること、�A小屋裏の換気が適切に行われ風通しが良くなっていること、�B柱が太くて耐久性を備えていること、�C湿気のある場所の木材には防腐防蟻措置が施されていること、�D床下は防混コンクリートなどで防湿措置がなされていること、�E床下の換気が適切に行われ風通しが良くなっていること、など。
そして省エネルギータイプでは、�@所定の厚さの断熱材が隙聞なく施工されていること、�A窓やドアなどの開口部には断熱性に優れた建具が使われていること、�B鉄筋コンクリート造の丈夫な基礎(高きが30c以上)であること、などです。こうといった基準金利適用住宅は、中古の一戸建て住宅市場において、そう多くの物件が出回っているとはいえません。
ただし、今後は徐々に出てくるものと思われますので、物件選びの一つの判断材料として、基準金利適用の3タイプの住宅を検討してみるのもよいでしょう。住宅の新築時期が平成6年4月1日以降の一戸建て等…としており、比較的新しい、建築時期の物件から探すようにすることがポイントです。
返満期間時間以降、公庫の中古住宅購入融資の返済期宝聞は、申込人の年齢と、購入する住宅の構造によって決められています。まず、申し込む人の年齢が61歳未満の場合、号耐火構造ないし準耐火構造の住宅であれば最長20年の返済期聞が選べます。
また、耐火準耐火以外の構造(木造)で、平成6年4月1日以降に新築された住宅の場合にも返済期聞は最長20年になります。ただし、昭和54年4月1日以降から平成6年3月末日までに新築された住宅では、最長15年の返済期間しか設定することはできません(購入時期が平成年度の場合)。

61歳以上65歳未満の人の場合には、どんな構造に関わらず、最長15年、65歳以上70歳未満であれば、最長10年ということになります。いずれにしても中古住宅の場合、返済期聞は新築住宅に比べて、かなり不利だといえるでしょう。
申し込みの受付は、前期と後期の年2回。申込窓口は住宅金融公庫業務取扱法と表示の銀行等の金融機関です。
公的融資が受けられる中古住宅の条件として、築後年数が示されていますが、公庫融資、年金住宅融資、財形住宅融資ともに、耐火構造または高性能準耐火構造にあっては築後25年以内(1974年以降)、準耐火構造または木造にあっては築後20年以内(1979年以降)としています。この築後25年あるいは20年という年数は、平成10年度までは耐火構造または高性能準耐火構造で築後20年、準耐火構造または木造で15年となっていました(公庫融資の場合)。
それが年度からプラス5年されることになったというわけです。いずれにしてもかなり古い住宅でも公的融資が受けられることになり、より購入しやすくなったといえます。

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